Logistikimmobilien: Historisch höchste Nachfrage, schnellstes Mietwachstum

Einleitung

Der 2015 eingeführte Prologis Logistics Rent Index untersucht die Entwicklung des effektiven Nettomietpreiswachstums1 in den wichtigsten Logistikimmobilienmärkten in Nordamerika, Europa, Asien und Lateinamerika.2, Europe, Asia and Latin America. Unsere unternehmenseigene Methodik konzentriert sich auf die Nettomieten für Logistikimmobilien, abzüglich der Konzessionen. Zur Erstellung des Index kombiniert Prologis Research die lokalen Erkenntnisse des Unternehmens in die Preisdynamik des Marktes mit Daten aus unserem globalen Portfolio. Die Mietpreise auf regionaler und globaler Ebene sind gewichtete Durchschnittswerte auf der Grundlage von Schätzungen der Markteinnahmen.

Prologis Rent Index Wachstum
 
 
Prologis Rent Index Abb. 1
 
 
Prologis Rent Index Abb. 2
Prologis Rent Index Abb. 3

Erkenntnisse

  • Die Bieterkämpfe nehmen zu, während das Angebot an Logistikflächen sinkt. Da die Nachfrage das Angebot übersteigt, liegen die Leerstände weltweit auf einem Rekordtief.
  • Die Rekordnachfrage ist auf eine stärkere Wirtschaft und branchenspezifische Faktoren, wie den Aufstieg des E-Commerce, zurückzuführen. Auch ein Faktor: Die Einzelhändler stocken ihre Lagerbestände auf, um sicherzustellen, dass die Verbraucher ihre Waren pünktlich erhalten.
  • Steigende Baukosten und Grundstückspreise führten zu rekordverdächtigen Wiederbeschaffungskosten. Entwickler mussten die Mieten erhöhen, um das dringend benötigte Angebot zu schaffen.

Globale Trends und Aussichten

Der E-Commerce und die regen Verbraucherausgaben sorgen für eine Rekordnachfrage. Gleichzeitig haben schwer zu beschaffende Materialien, Arbeitskräftemangel und Grundstücksknappheit das Tempo der Baufertigstellungen verlangsamt. Da diese Welle intensiver Nachfrage auf ein begrenztes Angebot stößt, ist der Leerstand an Logistikflächen auf ein Rekordtief gefallen (siehe Abbildung 2). Infolgedessen verzeichneten die meisten Märkte ein schnelleres Mietwachstum. Gateway-Logistikmärkte wiesen das höchste Mietwachstum auf, insbesondere in den USA (25,8 Prozent im Jahresvergleich4); dort haben Unterbrechungen in der Lieferkette die Bedeutung einer möglichst frühzeitigen Kontrolle über die Bestände erhöht.

Hohe Baukosten haben die Mieten in die Höhe getrieben. Eine neue Logistikimmobilie ist teurer denn je. Das hat folgende Gründe:

  1. Materialien. Im Jahr 2021 stiegen die Preise für Baumaterialien in den USA um 40 Prozent und in Europa um 18 Prozent 6.
  2. Grundstücke. Die Grundstückspreise stiegen im vergangenen Jahr in den USA/Kanada um 50 Prozent und in Europa um 40 Prozent.7. [M(Weitere Einzelheiten in Abbildung 6.
  3. Arbeitskräfte.Die Pandemie verschärfte den Mangel an Bauarbeitern und erhöhte die Kosten, da die Generalunternehmer die Löhne erhöhten, um Arbeitskräfte anzuwerben.
  4. Längere Bauzeiten. Die Baukosten sind gestiegen, weil die Projekte länger dauern. Dies liegt zum Teil an der Größe und Komplexität der heutigen Logistikimmobilien, aber auch am Arbeitskräftemangel, an erhöhten behördlichen Hürden und verzögerten Materiallieferungen.
  5. Gebäudeeigenschaften. Die heutigen Logistikanlagen sind anspruchsvoller als je zuvor. Zu den beliebten Wünschen gehören Optionen für erneuerbare Energien, Innen- und Außenanlagen sowie Infrastrukturoptionen für Automatisierung und andere Technologien.

Ausblick

Das weltweite Mietwachstum dürfte 2022 im hohen einstelligen Bereich liegen, da die Nachfrage dem Angebot entspricht ode dieses übersteigt.
Die aufgestaute Nachfrage – ein Nebeneffekt des stabilen Konsums und der Notwendigkeit für die Lieferketten, das höhere E-Commerce-Volumen zu bewältigen und widerstandsfähige Lagerbestände aufzubauen – dürfte die Leerstandsquoten auf oder nahe dem Rekordtief halten, selbst wenn die Lieferungen zunehmen. Die Inflation könnte weiterhin einen Aufwärtsdruck auf die Mieten ausüben, da die Kosten für den Bau einer neuen Logistikanlage steigen. Darüber hinaus sind immer mehr Kunden bereit, für die passende Fläche zu zahlen, da sich die Rolle der Logistikimmobilien verändert. Die führenden Online-Unternehmen geben heute zirka 100 Basispunkte ihres Umsatzes für Logistikmieten aus, während es bei traditionellen Lieferketten vor 10 bis 20 Jahren nur 25 bis 35 Basispunkte waren8. Zusammengenommen bedeuten diese Trends, dass die Kunden bei der Flächensicherung vor schwierigen Bedingungen stehen und vorausschauend planen müssen.

Prologis Rent Index Abb. 4
Prologis Rent Index Abb. 5a

Grundstückspreise könnten 2022 weiter steigen

Grundstücke für Logistikimmobilien sind knapp, während die Nachfrage nach Flächen hoch ist, was einen Aufwärtsdruck auf die heutigen Mieten und auf die Grundstückspreise für zukünftige Entwicklungen ausübt. Diese Grundstücksknappheit in Verbindung mit reichlich Investitionskapital für die Entwicklung von Logistikimmobilien wird wahrscheinlich auch weiterhin zu einem verstärkten Wettbewerb um bebaubare Grundstücke führen.10

Grundstückswerte, USA

Bodenwert, indexiert auf 100 im Jahr 2014

Prologis Rent Index Abb. 6b
Prologis Rent Index Abb. 6b

Grundstückswerte, Europa

Bodenwert, indexiert auf 100 im Jahr 2014

Prologis Rent Index Abb. 6c
Prologis Rent Index Abb. 6c

Regionale Highlights

USA /Kanada

Die effektiven Nettomieten stiegen im Jahr 2021 um einen Rekordwert von 17,6 Prozent. Gateway-Standorte verzeichneten das schnellste Mietwachstum, angeführt vom Inland Empire in Kalifornien mit 58 Prozent. Märkte in der Nähe großer Verbraucherzentren – in denen die Einheiten größer, besser verfügbar und vergleichsweise preiswerter sind – verzeichneten 2021 einige der höchsten Wachstumsraten.

Wir gehen davon aus, dass die starke Nachfrage die Mieten in diesen Märkten in die Höhe treiben wird, auch wenn ein Zuwachs neuer Angebote in entlegenen Teilmärkten das Wachstumstempo im zweiten Halbjahr 2022 oder darüber hinaus verlangsamen könnte. Infill-Logistikflächen an den Küsten verzeichneten 2021 ein moderates Wachstum im Vergleich zum Wachstum vor der Pandemie (das landesweit führend war). Wir erwarten für 2022 ein schnelleres Mietwachstum bei abnehmender Unsicherheit hinsichtlich der Pandemie (hoffentlich!). Dies würde den Bedarf an erweiterten E-Commerce-Vertriebsnetzen mit sich bringen.

Prologis Rent Index Abb. 7
Prologis Rent Index Abb. 8

Europa

Das Wachstum der Marktmieten hat sich 2021 auf einen Rekordwert von 7,2 Prozent erhöht. Trotz einer allgemeinen Zunahme der europaweiten Nachfrage verzeichneten Märkte mit geringeren regulatorischen und geografischen Hindernissen für neue Angebote ein negatives Mietwachstum, darunter Polen, Bratislava und Budapest. Das Wachstum der Wiederbeschaffungskosten könnte diese Dynamik im Jahr 2022 verändern, da die Entwicklungsmargen zunehmend unter Druck geraten.

Die Märkte mit dem stärksten Mietwachstum haben einen sehr geringen Leerstand und hohe Hürden für neue Entwicklungen. Das stärkste Mietwachstum in Europa verzeichneten mit 13,1 Prozent die britischen Märkte . Auf dem Kontinent stiegen die Mieten 2021 nur um 4,8 Prozent, während die Wiederbeschaffungskosten im zweistelligen Bereich zunahmen. Für die Zukunft erwarten wir eine Beschleunigung des Mietwachstums und eine Reduzierung dieser Diskrepanz.

Prologis Rent Index Abb. 9
Prologis Rent Index Abb. 10

Asien

China

Das Mietwachstum erholte sich im 2021 auf 2,3 Prozent. Etwa die Hälfte der 21 wichtigsten Märkte verzeichnete ein Mietwachstum über ihrem langfristigen Durchschnitt. Die wohlhabendsten Konsumzentren Chinas, nämlich die Regionen Jangtse- und Perlflussdelta, dominierten diese Liste. Hier blieben die Leerstände aufgrund der großen Nachfrage und des begrenzten Angebots niedrig. In einigen Märkten, die mit einem Überangebot zu kämpfen hatten, wie Chengdu, Teile von Shenyang und Nanjing, zeigten sich erste Anzeichen einer Erholung. In Wuhan, Tianjin und Teilen Westchinas gingen die Mieten weiter zurück.

Japan

Im Jahr 2021 stiegen die Mieten in Japan um knapp 1 Prozent. Die Nachfrage hielt mit Rekordübergaben von fast 40 Millionen Quadratfuß (zirka 3,7 Millionen Quadratmeter) in den beiden wichtigsten Märkten Tokio und Osaka Schritt. Die Leerstandsquote blieb mit 1,5 Prozent zum Jahresende 2021 niedrig,11 wenn auch etwas höher als im Vorjahr. Japans niedrige Inflation hält das Tempo des Mietwachstums im Allgemeinen gedämpft; allerdings sind Kunden in einigen Infill-Gebieten bereit, Aufschläge zu zahlen, um sich knappe, gut gelegene Flächen zu sichern.

Lateinamerika

Mexiko

Die effektiven Nettomieten stiegen 2021 in den wichtigsten mexikanischen Märkten um 10,5 Prozent und machten damit den Rückgang von -1,9 Prozent im Jahr 2020 mehr als wett. Im Jahr 2021 stützte die Expansion des E-Commerce die Nachfrage in und um die großen Metropolen, während Nearshoring-Aktivitäten die grenznahen Märkte ankurbelten. Angebotsseitig trieben steigende Wiederbeschaffungskosten (Anstieg um 20-30 Prozent im Zeitraum 202112) und ein Mangel an entwicklungsfähigen Standorten das Mietwachstum an, da die Kunden um wenige verfügbare Flächen konkurrierten. Wir gehen davon aus, dass die Mieten weiterhin kräftig steigen werden, da das neue Angebot in den meisten Märkten hinter der Nachfrage zurückbleibt.

Brasilien

In Brasilien stiegen die Marktmieten im Jahr 2021 in den wichtigsten südöstlichen Märkten (Sao Paolo und Rio de Janeiro) um 11,0 Prozent. Die Expansion des E-Commerce und die „Flightto-Quality“ förderten die Nachfrage. Die Bruttoabsorption erreichte ein Rekordhoch, und das Angebot hat nicht Schritt gehalten, was zu einem Rückgang der Leerstände in Sao Paolo führte. Die gestiegenen Kapitalkosten könnten das neue Angebot einschränken. In Verbindung mit den Erwartungen einer anhaltend starken Nachfrage könnten die Leerstände weiter sinken und das reale Mietwachstum ankurbeln.

Fußnoten

1Prologis Research verfolgt die Mietpreise auf einer Netto-Effektivmietbasis. Die Netto-Effektivmieten werden um die freie Miete bereinigt. Auf diese Weise können wir Änderungen der tatsächlichen wirtschaftlichen Mietkonditionen erfassen.
2Der Prologis Rent Index wurde 2015 eingeführt, um Mietwachstumstrends im globalen Logistikimmobiliensektor zu quantifizieren und zu analysieren.
3Prologis Research. Regionale und globale Mietwachstumsraten sind gewichtete Durchschnitte der Wachstumsraten auf Marktebene, wobei Schätzungen der Markteinnahmen als Gewichtung verwendet werden. Der Marktumsatz basiert auf Daten von Prologis Research, CBRE, C&W, JLL, Colliers, CBRE-EA, Gerald Eve und Fraunhofer.
4Diese Kategorien werden auf Objektebene bestimmt; die Aggregate werden nach dem NOI des Prologis-Portfolios gewichtet, im Gegensatz zum Rest des Dokuments, das nach dem NOI des Marktes gewichtet ist.
5U.S.-Daten von CBRE, C&W, JLL, Colliers, CBRE-EA, Prologis Research; Europa-Daten von CBRE, C&W, JLL, Colliers, Fraunhofer, Gerald Eve, Prologis Research.
6Quelle: Prologis Research, Wirtschaftsdaten der Federal Reserve, Eurostat. Anmerkung: Jahresvergleich ab Dezember 2021 in den USA und ab November 2021 in Europa. Preisindex basierend auf Warenkorb der für die Entwicklung eines Logistiklagers benötigten Güter. Korbgewichte sind 47,5 Prozent für Beton, 27,1 Prozent für Baustahl, 17,0 Prozent für Bedachung und Pflasterung und 8,5 Prozent für Feuerschutzrohre.
7Prologis. Anmerkung: Werte für fertige Grundstücke, basierend auf der Landbank von Prologis zum 31. September 2021, intern bewertet zum 31. Dezember 2021 unter Verwendung von Restwertmodellen für die Entwicklung im vierten Quartal 2021 Markt-Inputs.
8Prologis Research.
9Diese Kategorien werden auf Objektebene bestimmt; die Aggregate werden nach dem NOI des Prologis-Portfolios gewichtet, im Gegensatz zum Rest des Dokuments, das nach dem NOI des Marktes gewichtet ist.
10Investment Intentions Survey 2022 von INREV und Global Investor Outlook Report 2022 von Colliers.
11CBRE
12Prologis Research

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Prologis, Inc. is the global leader in logistics real estate with a focus on high-barrier, high-growth markets. As of December 31, 2021, the company owned or had investments in, on a wholly owned basis or through co-investment ventures, properties and development projects expected to total approximately 1.0 billion square feet (93 million square meters) in 19 countries. Prologis leases modern logistics facilities to a diverse base of approximately 5,800 customers principally across two major categories: business-to-business and retail/online fulfillment.

 

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