Die Supply Chains werden dauerhaft zu einer erhöhten Widerstandskraft tendieren. Daraus wird ein starker Anstieg der Nachfrage nach Logistikimmobilien resultieren, was die Knappheit an Flächen und Arbeitskräften verlängern oder verschärfen könnte. Die Supply Chain von morgen wird von denjenigen bestimmt werden, die schnell und entschlossen handeln.
Kernbotschaften
- Ein höheres Verhältnis von Beständen zu Verkäufen ist wesentlich für die Supply Chain von morgen. Die Unterbrechungen der Warenströme werden auch über die Pandemie hinaus andauern, angetrieben von strukturellen Kräften in Klima, Geopolitik und Arbeitsmarkt.
- Höhere Lagerbestände erfordern mindestens 74 Millionen Quadratmeter (800 Millionen Quadratfuß) an Logistikimmobilien, um den Mangel zu kompensieren und die Widerstandsfähigkeit zu erhöhen. Die Vermietung von Logistikimmobilien spiegelt die Nachfrage nach Logistikimmobilien noch nicht wider, weil die Unternehmen sich zunächst auf die unmittelbaren Herausforderungen der Lagerhaltung konzentrieren müssen.
- Gateway-Standorte werden profitieren. Das Just-in-Time-Modell ermöglichte zwar einen strukturellen Rückgang im Verhältnis von Beständen zu Umsätzen, hing dabei aber von einem reibungslosen Warenfluss ab [Abbildung 1]. Der Rückgang verlangsamte sich in den 2010er Jahren, als der E-Commerce-Anteil am Einzelhandelsgeschäft wuchs; Online-Kanäle, die eine größere Produktvielfalt anbieten, benötigen höhere Lagerbestände.
Die Lagerhaltungsmuster müssen sich ändern. Das Just-in-Time-Modell ermöglichte zwar einen strukturellen Rückgang im Verhältnis von Beständen zu Umsätzen, hing dabei aber von einem reibungslosen Warenfluss ab [Abbildung 1]. Der Rückgang verlangsamte sich in den 2010er Jahren, als der E-Commerce-Anteil am Einzelhandelsgeschäft wuchs; Online-Kanäle, die eine größere Produktvielfalt anbieten, benötigen höhere Lagerbestände.
Dieser Fluss wird von Störungen unterbrochen, weil die miteinander verbundenen strukturellen Veränderungen zunehmen, die die Klimarisiken [Abbildung 2], geopolitischen Risiken [Abbildung 3] und Risiken auf dem Arbeitsmarkt [Abbildung 4] antreiben. Die Störungen von heute sind Vorzeichen dafür: die Pandemie; das Wetter (wie etwa die Auswirkungen des strengen Frosts in Texas auf die Chemieanlagen); Handel (Brexit Unsicherheiten); und Arbeitskräftemangel (Einschränkungen des Rollgelds und Mangel an Lkw-Fahrern) führten 2021 zu weit verbreiteten Engpässen, Schwankungen in der Lieferkette und höheren Kosten.
Höhere Lagerbestände erfordern mindestens 74 Millionen Quadratmeter (800 Millionen Quadratfuß) an Logistikimmobilien, um den Mangel zu kompensieren und die Widerstandsfähigkeit zu erhöhen.
- Wirklich widerstandsfähige Lagerbestände könnten einen zusätzlichen Bedarf von 25 bis 65 Millionen Quadratmetern (270 bis 700 Millionen Quadratfuß) an Logistikflächen in den USA erzeugen,bei einem angenommenen mittelfristigen Lagerbestandswachstum von 5 bis 15 Prozent.1 Diese Veränderung hat sich noch nicht im Logistik-Vermietungsgeschäft niedergeschlagen, weil die betroffenen Unternehmen Verlagerungen in der Lieferkette mit kurzfristigen Lösungen ausgleichen.
- Die derzeitige Knappheit könnte kurzfristig bis zu 56 Millionen Quadratmetern (600 Millionen Quadratfuß) Logistikfläche erfordern,um das durchschnittliche Verhältnis von Lagerbestand zu Umsatz der 2010er Jahre wieder zu erreichen. Ein treibender Faktor ist die aktuelle Stärke der Warenverkäufe; Einzelhändler müssten ihre Bestände um 13 Prozent erhöhen, um die Höhe der Umsätze von 2021 abzudecken, gegenüber nur 1,5 Prozent für die Einzelhandelsumsätze 2019.2
Während es in den Geschäften und Lagern noch Platz gibt, um diese kurzfristige Korrektur aufzufangen [Abbildung 5], könnten die beiden Kräfte in den nächsten Jahren einen Bedarf von mehr als 74 Millionen Quadratmetern (800 Millionen Quadratfuß) an Logistikflächen erzeugen.3 In den 28 wichtigsten US-Märkten beträgt die Gesamtzahl der leerstehenden und nicht vermieteten Flächen im Bau im dritten Quartal 2021 weniger als 56 Millionen Quadratmeter (600 Millionen Quadratfuß).4
Diese Nachfrage dürfte überproportional den Gateway-Standorten zugutekommen,die die größte Flexibilität für den Warenverkehr bieten, auch wenn die Bestände auf eine Vielzahl von Standorten verteilt sind. Standorte in der Nähe der Endverbraucher stärken die Widerstandsfähigkeit aufgrund des unmittelbaren Auslieferungspotenzials besonders, das wiederum den Nachschub von einer vorgelagerten Stelle in der Supply Chain auslösen kann. Sekundäre oder tertiäre Standorte werden wahrscheinlich nicht profitieren, da die höheren Transportkosten die Mieteinsparungen überwiegen. Hohe und weiter steigende Hürden für neue Logistikentwicklung an Gateway-Standorten könnten Wachstum in benachbarte Märkte drängen oder die Nachfrage nach Sanierungs- oder Neupositionierungs-Optionen erhöhen. Dieses Szenario zeichnet sich bereits ab, da Unternehmen bestrebt sind, schnell die Kontrolle über ihre Bestände zu erlangen: Die durchschnittliche Leerstandsquote in den weltweit führenden Märkten mit Seehafenanbindung liegt bei weniger als 2 Prozent, etwa halb so hoch wie in anderen Märkten, und liegt damit unter dem historischen Durchschnitt von 4,7 Prozent [Abb. 7].5
Fußnoten
2. U.S. Census, Prologis Research. Aktuelle Daten für die 12 Monate von September 2020 bis August 2021; historischer Vergleich mit einem VPI-bereinigten Durchschnitt für 2019; basierend auf Einzelhandelsbeständen, Lagerbeständen und Verkäufen.
3. Prologis IBI™ Auslastungsrate blieb im September 2021 unter 85% gegenüber dem Allzeithoch von 87%.
4. Die 28 wichtigsten Märkte sind definiert als diejenigen, in denen Prologis präsent ist. Sources: CBRE, JLL, Colliers, Cushman & Wakefield, CBRE-EA, Prologis Research.
5. CBRE, JLL, Colliers, Cushman & Wakefield, Gerald Eve, CBRE-EA, Prologis Research. Langfristiger Durchschnitt zwischen 1990 und 2020.
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