Auswirkungen der Umstellung von Einzelhandels- auf Logistikimmobilien

Covid-19 hat mehr als fünf Jahre Entwicklung in der Immobilienlandschaft des Einzelhandels in weniger als fünf Monaten zusammengefasst. Das starke Wachstum von E-Commerce während der Lockdowns hat die Immobilien-Eigentümer unter Druck gesetzt, zu erwägen, ihre Immobilien in E-Commerce-Lagerhäuser umzuwandeln, um der steigenden Nachfrage nach qualitativ hochwertigen und Infill-Logistikflächen nachzukommen. Das gilt insbesondere für so genannte „Last Touch®“- oder „letzte Meile“-Distribution in städtischen Ballungsgebieten.

Im White Paper „Logistics Real Estate - Sizing the Retail Conversion Opportunity“ kommt die Research Abteilung von Prologis zu dem Schluss, dass zahlreiche wirtschaftliche, politische, physische und rechtliche Hindernisse einer Nutzungsänderung im Wege stehen. Diese werden nach den Erkenntnissen des Research Teams bei Prologis dazu führen, dass der Trend nur geringe Auswirkungen auf das bestehende Logistikangebot, Gleichgewicht der Nachfrage und künftiges Wachstum haben wird. Die deutlichsten Auswirkungen innerhalb des Einzelhandelssektors wird es wahrscheinlich bei der Umgestaltung von Einkaufszentren geben. Dies betrifft insbesondere Einkaufszentren, die in ihrem lokalen Markteinzugsgebiet weniger dominant sind und die am stärksten von der Konkurrenz des Online-Handels betroffen sind.

Der Fokus des White Papers von Prologis liegt auf dem US-Markt. Jedoch werden sich die in dem White Paper identifizierten Trends wahrscheinlich auch in Europa auswirken. Diese Auswirkungen werden für jedes Land unterschiedlich sein. Sie sind abhängig vom nationalen Einzelhandelsimmobiliensektor und dessen Durchsetzungsvermögen gegenüber alternativen Nutzungsformen wie beispielsweise Logistik. Es gibt jedoch wesentliche Unterschiede zwischen dem Einzelhandel in den USA und dem in Europa, stellt Dirk Sosef, Vice President Research & Strategy, fest: „In Europa gibt es mehr Einkaufsstraßen in historischen Stadtzentren und weniger überregionale Einzelhändler in finanziellen Schwierigkeiten wie JC Penny oder Sears in den USA.“

Die Umstellung von Einzelhandelsimmobilien auf Logistikanlagen ist komplex. Es gibt viele Hürden auf dem Markt, so dass mit einer langen Entwicklungszeit gerechnet werden muss. Prologis hat eine Reihe von Standorten für die Umstellung von Einzelhandels- auf Logistikimmobilien untersucht. Dabei hat das Research Team vier Arten von Herausforderungen identifiziert:

1. Wirtschaftliche Herausforderungen – dazu zählen die Neuvermietung der Immobilien als Einzelhandelsimmobilien, andere qualitativ höhere und bessere Nutzung (wie Wohnungen) sowie die hohe Kostenbasis von Logistik neben der häufigen Präsenz von lokal wettbewerbsfähigen alternativen Logistikteilmärkten.

2. Politische Herausforderungen – dazu zählen restriktive Zoneneinteilung und Berechtigungen, Bedenken in der Gemeinde sowie Sorgen hinsichtlich Einschränkungen der zulässigen Bebauungsdichte, einschließlich eines Verlusts an Umsatzsteuereinnahmen.

3. Physische Herausforderungen – dazu zählen schlechte Nutzung bestehender Strukturen, ineffiziente Standort-Pläne und Lage sowie Standorte, die für logistische Zwecke zu klein sind.

4. Rechtliche Herausforderungen – dazu zählen Reciprocal Easement Agreements (REAs), die verwendet werden, um das Recht gemeinsam genutzter Bereiche zwischen zwei oder mehr Eigentümern festzulegen, Beschränkungen der Mitpächterschaft sowie Mehrparteienverhandlungen, die eine Neugestaltung für die Logistik verhindern oder hinauszögern.

Es wird Möglichkeiten für eine Umnutzung geben, die jedoch je nach Einzelhandelsformat, der Größe des Einkaufszentrums und dem Markt stark variieren werden. Prologis schätzt, dass in den USA in den nächsten zehn Jahren insgesamt 77Millionen Quadratfuß (ca. 7,1 Millionen Quadratmeter) neue Logistikfläche durch die Umwandlung von Einzelhandelsimmobilien in Logistikanlagen entstehen wird. Das entspricht 8 Millionen Quadratfuß (ca. 743.000 Quadratmeter) pro Jahr. Da der gesamte Logistikbestand in den US-Märkten von Prologis bis 2030 auf 10 Milliarden Quadratfuß (ca. 930 Millionen Quadratmeter) ansteigen dürfte, würde die Umwandlung von Einzelhandels- in Logistikflächen weniger als 1 Prozent ausmachen.

Am ausgeprägtesten dürften die Umstellungen in den US-Einkaufszentren sein, obwohl sie als moderate Gesamtkategorie nicht zu einem bedeutenden neuen Logistikangebot führen. Das Einzelhandelsgeschäft ist bei kleineren Formaten wesentlich größer, jedoch wird die Rate potenzieller Umstellung bei diesen wahrscheinlich wesentlich geringer sein.

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