Zeitalter der Knappheit: Mietwachstum verdoppelt vorherigen Rekord

Einleitung

2022 war ein Jahr mit einem Rekordwachstum der weltweiten Mieten in nominaler und realer Hinsicht, seit Prologis Research 2007 mit der Erfassung begann. Die globalen Mieten stiegen im Jahresvergleich um 30 % (real 21 %) und übertrafen damit deutlich den bisherigen Rekord von 17 % (real 10 % im Jahr 2021).¹ Die Umstrukturierung der globalen Lieferketten im Hinblick auf eine größere Widerstandsfähigkeit in Verbindung mit dem Ausbau der E-Fulfillment-Kapazitäten führte zu einer starken Flächennachfrage. Der Wettbewerb um Flächen blieb auch 2022 intensiv, da die wachsende Grundstücksknappheit, zunehmende regulatorische Hürden und steigende Baukosten das neue Angebot in Toplagen bremsten.

Der Prologis Logistics Rent Index kombiniert unsere Expertise auf dem lokalen Markt mit unseren eigenen Daten, um die Entwicklung des effektiven Nettomietwachstums¹  in den Märkten in Nordamerika, Europa, Asien und Lateinamerika zu analysieren. Die Mietpreise auf regionaler und globaler Ebene sind gewichtete Durchschnittswerte, die auf Schätzungen der Markteinnahmen basieren (Marktbestand multipliziert mit Marktmietpreis).

KOMPLETTES JAHR 2022 MIETWACHSTUM, GLOBAL, USA/KANADA, EUROPA¹

• Global: 30 %
• USA/Kanada: 34 %
• Europa: 15 %

Quelle: Prologis Research
 

Quelle: Prologis Research. Hinweis: gewichtet mit den geschätzten NOI des Marktes.
 

Erkenntnisse

• Die USA standen an der Spitze einer allgemeinen Beschleunigung des Mietwachstums. Der Wettbewerb um Flächen nahm zu, da die Leerstände sanken, vor allem in den USA, wo die Kunden als Reaktion auf die Unterbrechung der Lieferkette ihre Immobilienstrategien rasch änderten.
• Die Verringerung des Risikos in der globalen Wertschöpfungskette treibt die strukturelle Nachfrage an. Immobilien, die sich in der Nähe des Endverbrauchers befinden und Zugang zu einer hochwertigen Infrastruktur haben, waren am stärksten gefragt und dürften sich auch weiterhin besser entwickeln.
• Die Kunden wollen Flächen an Standorten, an denen es fast unmöglich ist, zu bauen. Die Bautätigkeit nimmt zu, ist aber geografisch uneinheitlich, da die regulatorischen Hindernisse zunehmen und Grundstücke immer knapper werden.
• Steigende Baukosten trieben die Mieten in die Höhe. Rasch steigende Baukosten (und in jüngster Zeit die Ausweitung der Kapitalverzinsung) führen zu höheren Mieten, um die Kosten und das Risiko der Entwicklung zu tragen.

Globale Trends und Ausblick
 

Quelle: US-Daten von CBRE, C&W, JLL, Colliers, CBRE-EA, Prologis Research; Europa-Daten von CBRE, C&W, JLL, Colliers, Fraunhofer, Gerald Eve, Prologis Research.
 

Quelle: Prologis Research
 

Verringerung des Risikos in der globalen Wertschöpfungskette

Unternehmen geben der Widerstandsfähigkeit weiterhin den Vorzug vor knappen Lagerbeständen, was zu einer deutlichen Verschiebung der Immobilienstrategien führt. Der Bedarf an mehr Fläche führte zu einem verstärkten Wettbewerb an Top-Standorten mit geringem Leerstand. Die Kombination aus solider Nachfrage und begrenztem neuen Angebot führte zu einem weiteren Rückgang der Leerstände in den USA (3,2 %), während in Europa das Rekordtief der Vorjahre (2,7 %) auch 2022 beibehalten wurde.² Strukturelle Nachfragefaktoren – einschließlich des Ausbaus von E-Fulfillment-Kapazitäten, Nearshoring und des Bestandswachstums aus Gründen der Widerstandsfähigkeit und größeren Produktvielfalt – werden die Expansion im Jahr 2023 über den Konjunkturzyklus hinweg antreiben.

Regulatorische Hindernisse für die Versorgung

Das stärkste Mietwachstum war in den Märkten für Spitzenverbraucher zu verzeichnen, wo die Grundstücksknappheit am größten war und regulatorische Hindernisse die größte Herausforderung für neue Objekte darstellten. Zunehmend schränken strenge regulatorische Hindernisse die Flächenexpansion ein und verlängern die Genehmigungsfristen, die sich in vielen Märkten in den vergangenen drei Jahren verdoppelt haben. In Kalifornien, Oregon und New York haben mehrere Städte und Gemeinden Aufschub für industrielle Entwicklungen erlassen. Auch in Frankreich, den Niederlanden und Deutschland werden restriktive Maßnahmen erwogen. In der Zwischenzeit stieg das Volumen der im Bau befindlichen Gebäude, da die Entwickler sich alternativen Standorten mit weniger Restriktionen zuwandten, um die Nachfrage zu befriedigen. Zur Veranschaulichung: Trotz der steigenden Flächennachfrage und des Mietwachstums in städtischen Lagen ist der Anteil der gesamten europäischen Entwicklung in städtischen Märkten von 2017 bis 2022 von 28 % auf 19 % gesunken.² Infolgedessen müssen Unternehmen schnelle Entscheidungen treffen, um sich dringend benötigte Flächen in Toplagen zu sichern, für die auch in Zukunft ein strukturelles Unterangebot erwartet wird.

Baukosten

Quelle: Prologis Research, Eurostat, Federal Reserve Economic Data. Note: Price index based on basket of commodities needed to develop a logistics warehouse. Basket weights are 47.5% for concrete; 27.1% for structural steel, 17.0% for roofing and paving, and 8.5% for fire protection pipe.

Die Baukosten stiegen, da die Materialien knapp wurden und die Lieferketten durch COVID-19, den Krieg in der Ukraine, die Arbeitsmarktturbulenzen und die rasante Inflation unterbrochen wurden. Infolgedessen stiegen die Materialkosten in den USA/Kanada innerhalb von 24 Monaten (Oktober 2020-2022) um 39 % und in Europa um 35 %.¹ Steigende Baukosten in Kombination mit Grundstücken, die zu Höchstpreisen erworben wurden, veranlassten die Bauträger, die Mieten zu erhöhen, um neue Entwicklungen zu unterstützen. Wachsende Wiederbeschaffungskosten unterstrichen das Mietwachstum in allen Märkten, aber die Wirkung war am stärksten an landreichen Standorten, wo das neue Angebot schnell steigen kann, um die Nachfrage zu befriedigen, und wo die Bauträger mit niedrigen Margen bauen, wie z. B. in Polen. Der Druck auf die Versorgungskette lässt allmählich nach, was sich darin zeigt, dass sich die Materialkosten in einigen Märkten stabilisieren und in anderen sinken. Der für 2023 erwartete Rückgang der Materialkosten und Grundstückspreise wird durch eine Ausweitung der Renditen kompensiert, was höhere Mieten erfordert, um das Risiko der Entwicklung zu rechtfertigen.

Ausblick

Der Standort ist von entscheidender Bedeutung, da die Transportkosten stark schwanken und die Ansprüche der Verbraucher an das Dienstleistungsniveau hoch bleiben. Daher werden Märkte mit einer hochwertigen Infrastruktur in der Nähe des Endverbrauchers wahrscheinlich besser abschneiden als andere. Nach dem Rekordmietwachstum von 30 % im Jahr 20221 erwarten wir eine Normalisierung des Mietwachstums, die auf eine langsamere Geschäftsabwicklung (da sich das Wirtschaftswachstum und die Dringlichkeit abschwächen) und ein größeres Angebot in einigen Märkten zurückzuführen ist. Strukturelle Kräfte, einschließlich des Wachstums des E-Commerce und der Neugestaltung der Lieferketten, werden die Expansion im Laufe des Zyklus wahrscheinlich vorantreiben. Regulatorische Hindernisse, Grundstücksknappheit und steigende Kapitalkosten werden jedoch weiterhin das neue Angebot begrenzen, und in den am stärksten betroffenen Märkten ist eine Lockerung der Mietbedingungen unwahrscheinlich.

Regionale Highlights

USA/Kanada

Das Mietwachstum in den USA/Kanada beschleunigte sich im Jahresvergleich auf ein Allzeithoch von 34 %.¹ Angesichts rekordtiefer Leerstandsquoten an den meisten Standorten und einer weit verbreiteten Nachfrage war das Mietwachstum in vielen Märkten stark. Die Leerstandsquote bewegte sich im Jahr 2022 im niedrigen 3 %-Bereich.² Unsere Kunden meldeten im Laufe des Jahres sowohl eine starke Aktivität als auch eine hohe Auslastung der Flächen. Der IBI, unsere unternehmenseigene Umfrage zur Kundenstimmung, zeigte zum Jahresende eine gesunde Aktivität von 60 und eine hohe Auslastungsrate von 86 %,³ was auf minimale Restflächen und einen anhaltenden Bedarf an Lagerflächen für künftiges Wachstum hinweist.

Das Tempo der Entscheidungsfindung normalisiert sich und wird sich angesichts der wachsenden wirtschaftlichen Unsicherheit im nächsten Jahr wahrscheinlich nicht wieder beschleunigen. Gleichzeitig werden die Nutzer aufgrund der Rekordpipeline von zirka 50,6 Millionen Quadratmetern (545 MSF) in den 31 Märkten von Prologis mehr Optionen haben. Vor diesem Hintergrund wird sich das Mietwachstum zwar wahrscheinlich von seinem jüngsten hohen Tempo abschwächen, dürfte aber weiterhin deutlich über der Inflation liegen.

Quelle: IMF, Prologis Research, CBRE.
Hinweis: gewichtet mit den geschätzten NOI des Marktes.

 Quelle: Prologis Research.

Europa

Quelle: Prologis Research.

Die Mieten stiegen 2022 in Europa mit einem Rekordtempo und 15 % gegenüber dem Vorjahr.¹ Der Leerstand lag zum Jahresende 2022 mit 2,7 % nahe dem Rekordtief,² was zu einer Beschleunigung der Mieten in allen Märkten führte. Wir sehen eine klare Beziehung zwischen dem tatsächlichen monatlichen Angebot (TMS) / Angebotsrisiko und dem Mietwachstum, da der Wachstumsverlauf an den Standorten mit dem geringsten Leerstand und den höchsten Angebotsbarrieren am steilsten war, z. B. in Prag (0 %).² Erhebliche Erhöhungen der Wiederbeschaffungskosten (beschleunigt durch den Krieg in der Ukraine) trieben die Mieten in die Höhe, selbst an Standorten mit höherem Flächenangebot. In Polen zum Beispiel stiegen die Mieten um mehr als 20 %, einem Markt, der in der Vergangenheit hinterherhinkte.

Die Entwicklung verlangsamte sich 2022, und für 2023 wird erwartet, dass geringere Fertigstellungen mit einer schwächeren Nachfrage einhergehen, was nur einen moderaten Anstieg der Leerstände ermöglicht. Eine Konjunkturabschwächung könnte die Marktbedingungen weiter verschlechtern, obwohl die Leerstandsquoten außergewöhnlich niedrig sind und nur mäßig ansteigen dürften, was die negativen zyklischen Auswirkungen auf das Mietwachstum ausgleicht. Tatsächlich stiegen die Mieten im vierten Quartal 2022 (3 %),¹ selbst als die makroökonomische Lage unsicherer wurde.

Quelle: IMF, Prologis Research, CBRE, Gerald Eve, Fraunhofer & JLL.
Hinweis: gewichtet mit den geschätzten NOI des Marktes.

Quelle: Prologis Research.

Asien

China

Das Mietwachstum in China verlangsamte sich während des gesamten Jahres 2022 und endete mit einem Wachstum von 0,2 % verglichen mit dem Vorjahr, was eine Verlangsamung gegenüber dem historischen Wachstum von etwa 4-5 % pro Jahr darstellt.¹ Während die Fertigstellungen in der Nähe des Rekordhochs von rund 9,5 Millionen Quadratmetern (103 MSF) blieben, schränkten strenge COVID-19-Beschränkungen, die im zweiten Quartal begannen, die Nachfrage ein, was dazu führte, dass die nationale Leerstandsquote von 16 % Ende 2021 auf 19 % anstieg¹. Das Mietwachstum war in städtischen Clustern mit Grundstücksknappheit höher, und die Kunden konkurrierten um die begrenzten verfügbaren Flächen. In städtischen Ballungszentren, in denen der Leerstand zum Jahresende bei rund 10 % lag, stiegen die Mieten um 1,6 %, während in nicht-agglomerierten Metropolen mit mehr als 20 % Leerstand ein Rückgang von 2,5 % zu verzeichnen war.

Japan

Die Mieten stiegen im Jahresvergleich um moderate, aber historisch konstante 1,4 % und damit etwas stärker als im Vorjahr (knapp 1 % i). Die (für japanische Verhältnisse) hohe Inflation hat sich nicht auf die Mietpreise ausgewirkt und bleibt im weltweiten Vergleich niedrig, da die Inflationsrate (ohne Lebensmittel und Gas) im Bereich von 2 % blieb.² Die Fertigstellungen stiegen um 26 % auf zirka 4,8 Millionen Quadratmeter (52 MSF) im Jahr 2022 und übertrafen damit die Rekordnachfrage von etwa 4 Millionen Quadratmetern (44 MSF).⁵ Der Leerstand stieg auf 3,9 %, blieb aber unter dem bisherigen Höchststand von 6 % im Jahr 2017.³ Die starke Entwicklung auf den regionalen Märkten, insbesondere in Nagoya, führte zu höheren Leerstandsraten und einem geringeren Mietwachstum als in Tokio und Osaka.

Lateinamerika

Mexiko

Die Mieten in den sechs wichtigsten mexikanischen Märkten stiegen 2022 um 16 %. Juarez und Monterrey waren mit 25 % im Jahresvergleich führend.¹ Nearshoring-Investitionen erhöhen die Nachfrage, während neue Flächen nur zögerlich in Betrieb genommen werden. Die Kunden konkurrieren um wenige verfügbare Flächen, wobei die Leerstände in den Grenzmärkten unter 1 % liegen.³ Diese Dynamik wird sich wahrscheinlich fortsetzen, da Grundstücke mit ausreichender Energieverfügbarkeit in den Grenzmärkten rar sind. Unterdessen wächst der E-Commerce weiter und stützt die Nachfrage in verbraucherorientierten Märkten wie Mexiko-Stadt, Guadalajara und Monterrey. Die geschätzte E-Commerce-Durchdringungsrate der Einzelhandelsumsätze in 2022 dürfte 11-12 % erreichen, gegenüber 10 % im Jahr 2021⁸.

Brasilien

In Sao Paulo und Rio de Janeiro stiegen die Mieten um 10,8 %, was gegenüber 13,2 % im Jahr 2021 einen Rückgang auf nominaler Basis, aber einen Anstieg auf inflationsbereinigter Basis bedeutet (2,8 % im Jahr 2021 gegenüber 4,5 % im Jahr 2022).¹ Die Leerstandsquote blieb das ganze Jahr über aufgrund gegenläufiger Faktoren stabil in den unteren Zehnerbereichen (11-13 %). Einerseits hat die angespannte Finanzlage die Zahl der Neuentwicklungen erheblich reduziert. Andererseits unterzeichneten die Kunden im Durchschnitt kleinere Mietverträge als vor einem Jahr (zirka 4.645 Quadratmeter gegenüber rund 9.300 Quadratmeter; 50.000 SF gegenüber 100.000 SF). Insgesamt ist die Tendenz zur Qualität der Hauptgrund für die Kunden aus den Bereichen E-Commerce und Third-Party-Logistik, die sich auf Standorte in der Nähe der Endverbraucher und auf hochwertige Gebäude konzentrieren.

Quellen

1. Prologis Research beobachtet die Mietpreise auf einer effektiven Nettomietbasis.  Die Netto-Effektivmieten sind die um die freie Miete bereinigten Hauptmieten. Auf diese Weise können wir Änderungen der tatsächlichen wirtschaftlichen Mietbedingungen erfassen. Die realen Preise werden um die Inflation am Jahresende bereinigt. Daten-Stand: 4. Quartal 2022.

2. US-Daten von CBRE, C&W, JLL, Colliers, CBRE-EA, Prologis Research; Europa-Daten von CBRE, C&W, JLL, Colliers, Fraunhofer, Gerald Eve, Prologis Research. Stand: 4. Quartal 2022.

3. Quelle: Prologis Research. Stand: 4. Quartal 2022.

4. Quelle: Prologis Research, Wirtschaftsdaten der Federal Reserve, Eurostat. Anmerkung: 24-Monats-Zeitraum, Stand: Oktober 2022. Preisindex auf der Grundlage eines Warenkorbs von Gütern, die für die Errichtung eines Logistiklagers benötigt werden. Die Gewichtung des Warenkorbs beträgt 47,5 % für Beton, 27,1 % für Baustahl, 17 % für Bedachung und Pflasterung und 8,5 % für Brandschutzrohre.

5. Quelle: JLL, Prologis Research.

6. Quelle: Ministerium für Inneres und Kommunikation.

7. Quelle: CBRE, Prologis Research.

8. Quelle: Morgan Stanley, Euromonitor.