Als langjähriger Market Officer bei Prologis kennt Philipp Feige den Logistikimmobilienmarkt in Deutschland sehr genau. Er weiß, dass die Konkurrenz um Grundstücke für Logistikanlagen immer größer wird und wann sich eine spekulative Entwicklung wirklich lohnt.
Flächenknappheit in Ballungsräumen wird viel diskutiert. Wie steht Prologis zu dieser Herausforderung?
Philipp Feige, Vice President, Head of Capital Deployment
Philipp Feige: In den vergangenen zwei bis drei Jahren ist das Flächenangebot immer knapper geworden, sowohl was Bestandsimmobilien als auch freie Grundstücke betrifft. Gleichzeitig beobachten wir einen Trend zur Zentralisierung. Unsere Kunden wollen wieder näher an die bereits stark nachgefragten Ballungsräume – um von möglichst kurzen Wegen und qualifizierten Arbeitskräften zu profitieren. Zudem stehen wir als Logistikimmobilienentwickler im Wettbewerb mit Entwicklern von Büros, Produktionsgebäuden und sogar Wohnraum. Denn inzwischen stellen sich Städte und Gemeinden auch bei Brownfields immer häufiger die Frage: „Wollen wir Logistik? Oder können wir die Industriebrache vielleicht in Wohnraum umwidmen?“ Das alles erschwert für uns die Situation, hochwertige Logistikflächen in gefragten Lagen zu entwickeln.
Prologis baut vermehrt spekulativ, unter anderem in Hannover. Ist es nicht mit einem gewissen Risiko verbunden, wenn noch völlig offen ist, wer die Immobilie später nutzen wird?
Philipp Feige: In den Regionen, in denen wir aktiv sind, ist das Risiko sehr gering. Wir prüfen natürlich vorher, wie die Marktsituation ist und ob Nachfrage besteht. Die Grundstücke in Hannover haben wir in mehreren Phasen seit 2007 erworben und dort unter anderem auch Immobilien auf Kundenwunsch errichtet. Die spekulativ errichtete Immobilie war nun die letzte Entwicklungsphase. Das haben wir so entschieden, weil in Hannover fast keine Logistikflächen mehr verfügbar sind. Hannover ist ein Standort für hochwertige Logistik mit Zusatzleistungen und hochwertigen Arbeitsplätzen. Logistik ist auch attraktiv für die umliegenden Gemeinden. Im Zeitraum 2017 / 2018 sind zwei unserer Kunden aus insgesamt 35.000 Quadratmeter Fläche ausgezogen – wir konnten die Flächen schon vor dem Auszug neu vermieten. Diese Faktoren sprachen dafür, in Hannover spekulativ rund 25.000 Quadratmeter zu entwickeln. Bei der aktuellen Marktsituation war damit wirklich kein großes Risiko verbunden. Und es bietet uns den klaren Vorteil, bei Kundenanfragen relativ kurzfristig eine passende Immobilie anbieten zu können und vor allem unseren Bestandskunden Wachstumsflächen am Standort zu bieten.
Zählt der Standort für Prologis zu den A-Lagen?
Philipp Feige: Hannover ist für uns eindeutig eine A-Lage. Wir sind bereits seit 2006 in der Region aktiv. Damals waren wir der erste große Entwickler, der den Markt für sich entdeckt hat. Seitdem sind wir stetig gewachsen und verfügen inzwischen über fast 200.000 Quadratmeter Logistikfläche, verteilt auf drei Logistikparks. Die Infrastruktur in und um Hannover ist gut, ein qualifizierter Arbeitskräftepool ist vorhanden, hochwertige Industrie ist vor Ort – Faktoren, die eine A-Lage ausmachen.
Der Prologis Park Hannover-Langenhagen liegt nahe am Flughafen. Ist das mit besonderen Herausforderungen verbunden?
Philipp Feige: Die Nähe zum Flughafen hat das Projekt in Hannover zu einer echten Herausforderung gemacht. Was für die Kunden ein enormer Vorteil ist, erforderte bei der Projektplanung besondere Sorgfalt. Wir mussten strenge Sicherheitsvorkehrungen seitens des Flughafenbetreibers einhalten. Kran- und Höhen-Montagen führte unser Bauunternehmen daher in enger Abstimmung mit der Flughafensicherheit durch. So wird der Flugverkehr nicht beeinträchtigt.
Auch die Gebäudepläne mussten speziell an den Standort neben dem Rollfeld angepasst werden. Die dem Flughafen zugewandte Seite des Gebäudes ist leicht geneigt, um Einflüsse auf die Radaranlagen des Flughafens so gering wie möglich zu halten. Durch die Neigung können sich die Radarwellen ungehindert bewegen. Basierend auf einem radarsignaturtechnischen Gutachten haben wir diese Lösung gemeinsam mit unserem Bauunternehmen entwickelt.
Gibt es Branchen, die besonderes Interesse an diesem Standort haben?
Philipp Feige: In unseren Logistikparks sind Kunden aus ganz unterschiedlichen Branchen aktiv: Das reicht vom klassischen Logistikdienstleister über Handel, E-Commerce und Industrie bis zur Last-Mile-Distribution für den Raum Hannover.
Haben Sie die neuen Flächen in Hannover bereits vermietet? Wer sind die künftigen Nutzer?
Philipp Feige: Drei Viertel sind bereits vor Fertigstellung vermietet – an Rhenus Automotive, und an einen Logistikdienstleister, der für den Bereich Fashion aktiv ist. Bezugsfertig sind die Immobilieneinheiten ab dem 1. November. Rund 6.800 Quadratmeter sind dann noch frei.
Kontakt
Philipp Feige, MRICS, Vice President, Market Officer Germany
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