Anhaltender Aufschwung auf dem europäischen Logistikimmobilienmarkt 2019

Es ist keine Überraschung, dass die Expansion des europäischen Markts für Logistikimmobilien auch 2018 angehalten hat. Die starke Nachfrage nach Vermietungen, die niedrigsten Leerstandsquoten und das lange erwartete Mietpreiswachstum haben begonnen sich zu konkretisieren. Zum Anfang des Jahres 2019 nahmen die Bedenken in Bezug auf die Volatilität der Kapitalmärkte und deren potenzielle Auswirkungen auf das globale BIP infolge der Handelsspannungen zwischen China und den USA sowie dem Brexit jedoch zu. Auch wenn der Logistikimmobilienmarkt 2018 mit einer hohen konjunkturellen Dynamik abgeschlossen hat, führten verstärkte Bedenken zum Jahresanfang zu der unvermeidlichen Frage: Was können wir 2019 erwarten?

Erstens: Der europäische Logistikimmobilienmarkt hat 2018 eine starke Dynamik entwickelt, was für eine weitere Expansion im Jahr 2019 spricht.

Auf gesamteuropäischer Basis stiegen die effektiven Nettomieten im Jahr 2018 um etwa 4,5 %. Für 2019 werden ähnliche Preise erwartet – das ist der höchste Stand seit der Jahrtausendwende, als ein wirklicher gesamteuropäischer Logistikimmobilienmarkt entstanden ist¹. Es wird erwartet, dass das Mietpreiswachstum nach einer längeren Phase des moderaten Wachstums durch kontinentale Märkte wie Polen, Deutschland, Frankreich, Italien und die Tschechische Republik genau wie bereits im Jahr 2018 weiter angetrieben wird. Auch wenn es in den letzten Jahren bereits viel Potenzial für Mietpreiswachstum gab, wird für 2019 auf dem Großteil der europäischen Märkte ein starker Mietanstieg erwartet.

Zweitens: Es gibt mehrere Wachstumstreiber für die Märkte.

Die Rahmenbedingungen sind mit einer positiven Stimmung der Kunden, einer stabilen Nachfrage, einem adäquaten Angebot, Flächenknappheit und einem historisch niedrigen Leerstand sehr stark. Die Nachfrage soll auch weiterhin groß und der Leerstand auf dem europäischen Markt weiterhin auf niedrigem Niveau bleiben¹. Das Tempo des Wandels soll durch E-Commerce und Last Touch® sogar noch zunehmen. Darüber hinaus liegen die Mieten gegenüber vorherigen Vergleichswerten und Wiederbeschaffungskosten auf den meisten Märkten noch immer unter dem üblichen Preisniveau. Die Mieten müssen  steigen, um Neubauten zu rechtfertigen. Drittens steigen die Wiederbeschaffungskosten durch die steigenden Baukosten und Grundstückspreise, was die Versicherung für Entwicklungsprojekte beeinflusst und das Mietpreiswachstum in den meisten Märkten hochtreibt.

Drittens: Das Wachstum streut sich über den Kontinent.

Ein Trend, der 2018 startete, ist das übergreifende Wachstum vom Vereinigten Königreich auf den Kontinent. Vor drei bis fünf Jahren war Großbritannien noch der Hauptwachstumstreiber für Europa. Trotz der Unsicherheit durch den Brexit bleibt der Markt dort auf einem stabilen Niveau und der Leerstand ist niedrig, mit einer Leerstandsquote bei modernen Flächen von unter 3 %². Auf dem Festland sind zwei verschiedene Arten von Wachstumsmärkten zu beobachten: Erstens, ein stabiles Mietpreiswachstum auf weit entwickelten Märkten wie München, Südniederlande, Göteborg und Prag. Diese Märkte verzeichneten bereits ein gewisses Wachstum, das auch 2019 noch anhalten soll. Die zweite Gruppe an Märkten wie Paris, Warschau, Schlesien und Mailand befindet sich noch in der frühen Phase des Mietpreiszyklus. Das Mietpreiswachstum auf diesen Märkten beginnt auf einem niedrigen Niveau mit einem bedeutenden Wachstumspotenzial in 2019 aufgrund der stabilen Marktbedingungen. Tatsächlich haben diese Märkte bereits im Jahr 2018 ein signifikantes Wachstum verzeichnet.

Zunehmende Turbulenzen.

Ebenso wie die Kapitalmarktvolatilität können sich Spannungen im Handel und der Brexit auf die Gesamtwirtschaft und schließlich auch auf den europäischen Logistikmarkt auswirken. Allerdings wird der europäische Markt auch durch strukturelle Nachfragetreiber wie die Umgestaltung von Supply Chains und steigende Adoptionsraten angekurbelt. Diese strukturellen Treiber haben diese Risiken im Verlaufe des letzten Jahrzehnts größtenteils isoliert – ein Trend, den wir bereits kontinuierlich beobachten konnten. Seit 2007 ist der europäische Markt für Logistikimmobilien um 75 % gewachsen, während das Wirtschaftswachstum bei 10 % liegt.

Viertens: Der Logistiksektor erwartet auch über 2019 hinaus weiteres Wachstum.

Strukturelle Treiber wie der E-Commerce, die Urbanisierung und Umgestaltung der Supply Chains sollten zu einer erhöhten Nachfrage nach institutionellen Logistikimmobilien während jeder Phase des Konjunkturzyklus führen. Aufgrund der strukturellen Veränderungen vergleichen Kunden tatsächlich ganz genau die End-to-End-Kosten des Gesamtnetzwerks mit denen für einzelne Transaktionen wie Transport, Immobilien und Arbeitskräfte. Diese Best Practice-Methode wird immer mehr von vorausdenkenden Kunden übernommen. Die Optimierung einer Supply Chain bedeutet häufig die Sicherung von Infill-Logistikimmobilien für einen besseren Service für die Endverbraucher und niedrigere Kosten – ein positiver Effekt für Immobilien, die derzeit nur 5 % der Supply Chain-Kosten darstellen¹. Tatsächlich hat Prologis Research vor kurzem eine Studie durchgeführt, die gezeigt hat, dass 1 % der Einsparungen bei Transport und Arbeit etwa 15-20 % der Miete für Logistikimmobilien entsprechen. Deshalb werden Immobilien zu Recht als Werttreiber und nicht nur als Kostenfaktor betrachtet. Aus Perspektive der Kapitalmärkte wirken sich niedrigere Cap Rates und Renditeanforderungen auf Entwicklungen aus, indem sie Rückenwind für das Mietpreiswachstum erzeugen. All dies in Kombination mit der geringen Verfügbarkeit von Grundstücken, insbesondere von Infill-Standorten, setzt die Wachstumstreiber langfristig in Gang.

Fazit: 2019 ist ein starkes Wachstum zu erwarten.

Auch wenn der Anstieg der Mieten das Wachstum auf den europäischen Logistikmärkten antreiben sollte, insbesondere in den städtischen Infill-Standorten, können politische und wirtschaftliche Risiken stets die prognostizierten Trends beeinträchtigen. Die Marktbedingungen bleiben stark, wobei insbesondere strukturelle Nachfragetreiber diese Prognose unterstützen. Mit dem Anstieg in 2018, der Urbanisierung, dem E-Commerce und der Nachfrage von Last Touch® als Treiber, wird für den europäischen Logistikimmobilienmarkt auch 2019 ein weiterer Aufschwung erwartet.