Europäische Logistikimmobilien ziehen globale Investoren an

Wachstum von E-Commerce beschleunigt sich und Leerstände fallen auf Allzeittief

Führende globale Investoren setzen vermehrt auf Logistikimmobilien. Das ist unter anderem zurückzuführen auf das beschleunigte Wachstum von E-Commerce während der Covid-19-Pandemie, die eingeschränkte Verfügbarkeit von Lagerflächen und die Aussicht auf steigende Mieten. Beim ersten europäischen Online-Webinar von Prologis "Acceleration… or a New Direction?" verfolgten mehr als 500 Zuschauer die Diskussion der Podiumsteilnehmer.

Dirk Sosef, Vice President of Research and Strategy bei Prologis Europe, moderierte das Panel, an dem Führungskräfte vom Tesco Pension Fund, UPS und führende internationale Investmentmanager von Norges Bank Investment Management, CBRE Global Investors sowie Almazara Real Assets Advisory teilnahmen. Sie diskutierten sowohl die Auswirkungen einer sich wieder öffnenden Welt als auch die Risiken und Chancen für den Logistikimmobilien-Sektor.

Dirk Sosef eröffnete die Diskussion mit einer Präsentation, in der er demonstrierte, wie der Kundenstamm im Logistikbereich wächst und sich diversifiziert, während sich neue Lieferungen verzögern und die Leerstandsquoten weiter sinken. Vermietungsraten sind zurzeit 200 Basispunkte höher als auf dem vorherigen Spitzenniveau des Marktzyklus von 2019. Gleichzeitig deuten neue Prognosen darauf hin, dass das Wachstum von E-Commerce in Europa bis 2024 auf durchschnittlich 17,5 Prozent ansteigen wird – zum Vergleich: 2019 waren es 11 Prozent. Das sind 250 Basispunkte mehr als in der Prognose, die vor der Pandemie erstellt wurde.

Der Logistiksektor sei zum jetzigen Zeitpunkt „eindeutig“ die erste Wahl vieler Investoren, da die Corona-Krise Trends beschleunige, die bereits eingetreten seien, und die Widerstandsfähigkeit von der Logistik als Assetklasse weiter hervorhebe, sagte Achal Gandhi, CIO Global Indirect Real Estate Strategies bei CBRE Global Investors.

Ed Lerum, Portfoliomanager bei der Norges Bank Investment Management, merkte an, dass sich der Sektor in den letzten zehn Jahren aufgrund des starken Marktfundaments der Logistik viel stärker institutionalisiert hat. „Die USA können hier als Indikator für die Entwicklungen in Europa dienen“, erklärte Ed Lerum.

Judy McMahan, Portfolio Manager Real Estate, UPS, fügte hinzu, dass die Pandemie auch andere Markttreiber hervorbringt. Dazu gehört beispielsweise das Bedürfnis der Kunden nach einem Überschuss an Beständen, die als Puffer gegen Unterbrechungen in der Lieferkette dienen, oder der Zugang zu neuen oder bestehenden Standorten, an denen zusätzliche Kapazitäten gesichert werden können. Diese Trends seien in Asien, Europa und den USA weitestgehend gleich, sagt sie.

Pensionsfonds investieren vermehrt in Logistikimmobilien. Das liegt zum Teil an den attraktiven Wachstumsaussichten für Mieten im Vergleich zu anderen Immobiliensektoren. Auch die hohen Belegungsraten unterstützen relativ stabile Kapitalflüsse, sagte Wietse de Vries, Partner bei Almazara Real Assets Estate Advisory und Mitglied des Beratenden Ausschusses für den Europäischen Logistikfonds Prologis (PELF).

Die Logistikimmobilienbranche ist auch der einzige gewerbliche Immobiliensektor, in dem die Gutachter bereit waren, eine „Material Uncertainty Clause“ im zweiten Quartal zurückzuziehen, nachdem diese Ende März aufgrund der COVID-19-Pandemie für praktisch alle Märkte und Sektoren eingeführt worden war. Als der Sektor im März 2020 mehr oder weniger zum Stillstand kam, wurde die „Material Uncertainty Clause“ eingeführt, da es Befürchtungen gab, dass der Immobilienmarkt in dieser Zeit nicht genau bewertet werden könnte.

Jenny Buck, stellvertretende CIO, Tesco Pension Investment, hob die starke Erfolgsbilanz hervor, die Logistikimmobilien in den letzten 10 bis 15 Jahren erzielt haben, und bemerkte, dass es immer noch gute Investitionsmöglichkeiten für die Entwicklung nachhaltigerer Lagerhäuser gebe – wobei ESG auf der Tagesordnung immer weiter nach oben steigen würde.

Ein Beispiel für ein nachhaltiges Projekt ist die CO2-neutrale Logistikanlage für L'Oréal in Muggensturm, Deutschland. Das im März 2019 fertiggestellte Logistikzentrum bietet rund 101.000 Quadratmeter Logistikfläche. Um einen CO2-neutralen Betrieb dieser Immobilie zu erreichen, muss die Gesamtdifferenz zwischen Emissionen und Kohlenstoffausgleich gleich Null sein. Dies kann durch verschiedene Maßnahmen wie Photovoltaikanlagen, effiziente Beleuchtung und verstärkte Isolierung erreicht werden.

Ben Bannatyne, President Prologis Europe, bemerkte, dass die Verfügbarkeit von Arbeitskräften für viele Nutzer von Logistikimmobilien ein großes Anliegen sei und dass er „sehr froh“ sei, dass Prologis über die Größe und Reichweite verfüge, um die Qualität bestehender und neuer Logistikanlagen zu verbessern  – sowohl in Bezug auf Nachhaltigkeit als auch auf das Wohlbefinden der Mitarbeiter.

In enger Zusammenarbeit mit dem WELL Building Institute hat Prologis 2019 den WELL Building Standard für Logistikimmobilien angepasst, um eine angenehme und gesunde Arbeitsumgebung für die Mitarbeiter unserer Kunden zu schaffen und so die Qualität unserer Logistikanlagen zu verbessern. In Übereinstimmung mit dem WELL Building Standard hat Prologis Logistikimmobilien in Tilburg, Niederlande, und Datteln, Deutschland, entwickelt.

 

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