Unter der Oberfläche des wachsenden europäischen Logistikimmobilienmarktes

In einer aktuelle Studie beleuchtet Dirk Sosef, Vice President Research & Strategy von Prologis Europe, zwei externe Faktoren, die einen Wandel der Supply Chains bewirken: Technologie und die sich verändernden Erwartungen der Verbraucher. Dirk Sosef beschreibt, dass sich die Aktivität entlang von Supply Chains immer stärker zum Verbraucher hin orientiert und dass eine Lagerhalle heutzutage wichtiger ist als je zuvor. Eine weitere wichtige Erkenntnis ist, dass Vielfalt – oder Variation – heutzutage ein entscheidendes Merkmal für den europäischen Logistikimmobilienmarkt ist.

Nur: Wie können wir diese Vielfalt sinnvoll nutzen? Und wie können wir die einzigartige DNA von Märkten erfassen, ohne das große Ganze aus dem Blick zu verlieren? Prologis hat die folgenden vier Marktkategorien als Grundlage für eine bessere Portfoliodiversifikation entwickelt:

  • Globale Gateways: bieten Zugang zu wichtigen Wirtschaftszentren
  • Kritische Glieder der Supply Chain: strategische Logistikzentren mit einem erheblichen Einzugsgebiet und Zugang zu einer großen Anzahl an Menschen
  • Verbrauchszentren: Fokus auf lokalem Konsum
  • Regionale Zentren: Kernmärkte mit regionalem Fokus
Marktkategorien
Quelle: Prologis Research

Alle diese Märkte profitieren von strukturellem Rückenwind wie der Urbanisierung und dem E-Commerce. Schauen wir uns die vier verschiedenen Marktkategorien im Einzelnen an:

Globale Gateways

Globale Gateways bieten Zugang zu wichtigen Wirtschaftszentren. Hierbei handelt es sich um die europäischen Logistikimmobilienmärkte mit der höchsten Liquidität wie Paris, London und Frankfurt. Das durchschnittliche BIP dieser Märkte ist in der Regel wesentlich höher als der Durchschnitt des Gesamtmarktes. Globale Gateways zeichnen sich sowohl durch Grundstücksknappheit als auch durch eine starke strukturelle Nachfrage aus.

Globale Gateways
Quelle: Oxford Economics, Prologis Research

Die Nachfrage innerhalb von globalen Gateways zeichnet sich durch Vielfalt aus. Ein gutes Beispiel ist Westlondon. Hier ist die Nachfrage von Airline-Dienstleistern aufgrund der Nähe zum Flughafen Heathrow, von E-Commerce-Distributoren aufgrund der Nähe zu einem dicht bevölkerten und wohlhabenden Teil Londons sowie von Rechenzentrenbetreibern aufgrund der guten Breitbandversorgung der Region geprägt.

Kritische Glieder der Supply Chains

Logistikkorridore oder kritische Glieder der Supply Chain sind ein integraler Bestandteil des europaweiten Supply Chain-Netzes. Diese Märkte verfügen über eine hochwertige Infrastruktur mit Zugang zu einem großen Einzugsgebiet und robusten wirtschaftlichen Chancen. Die Nachfrage auf diesen Märkten wird von der hohen Logistikaktivität gefördert, die sich etwa durch die im Vergleich zu anderen Märkten höhere Menge an Straßenfracht zeigt.

Kritische Glieder der Supply Chains
Quelle: Eurostat, Oxford Economics, Prologis Research

Die Südniederlande ist ein Beispiel für ein solches kritisches Glied der Supply Chain. Sie ist ein Tor in die Europäische Union und zeichnet sich sowohl durch eine hochwertige multimodale Logistikinfrastruktur als auch durch hocheffizientes und -qualifiziertes Personal aus. Vor allem jedoch bietet der Markt Zugang zu 300 Millionen Verbrauchern in einem Radius von 500 Kilometern und ist deshalb ein Nachfrage-Hotspot.

Verbrauchszentren

Verbrauchszentren sind Märkte, deren Wirtschaft hauptsächlich auf Konsum basiert. Beispiele dafür sind die englischen Midlands, Madrid und Warschau. Während der Konsum überall einen großen Anteil am BIP ausmacht, spielt er auf solchen Märkten eine besonders große Rolle. Diese auf den Verbraucher fokussierten Märkte zeichnen sich in der Regel durch eine stärkere Präsenz von Einzelhändlern im lokalen Logistikmarkt aus.

Verbrauchszentren
Quelle: Oxford Economics, Prologis Research

Die Nähe zu Metropolregionen bringt jedoch auch eine Reihe von besonderen Herausforderungen mit sich – etwa die Suche nach geeigneten Grundstücken für Logistikimmobilien. Die Erschließung von Baulücken stellt dabei eine Möglichkeit dar, auf den Bedarf von Kunden nach der Nähe zum Verbraucher trotz Grundstücksknappheit einzugehen. In städtischen Gebieten kommt es vor, dass Grundstücke oder Gebäude im Zuge von Neubau, Sanierung und Entwicklung von Industrie- und Wohngebäuden ungenutzt bleiben oder nicht vollständig genutzt werden. Dazu gehören beispielsweise stillgelegte Fabriken oder Regierungsgebäude, die nicht mehr genutzt oder gebraucht werden. Im Rahmen der Erschließung von Baulücken werden solche Objekte durch Sanierung oder Neubau wieder einem produktiven Zweck zugeführt.

Regionale Zentren

Diese Märkte befinden sich in zentraler regionaler Lage und dienen der Versorgung einer Vielzahl von kleineren Märkten. Regionale Zentren sind beispielsweise Budapest, Posen und Mitteldeutschland, die ein interessantes Wachstumspotential bieten. In der Regel erholen sich solche Märkte langsamer als große Wirtschaftsmetropolen, erzielen jedoch mehr Wachstum in einer späteren Konjunkturphase, wie sich im Ausblick von Oxford Economics auf das BIP-Wachstum von 2017 bis 2027 widerspiegelt: 25 Prozent an regionalen Hubs gegenüber etwas mehr als 17 Prozent im Marktdurchschnitt.

Regionale Zentren
Quelle: Oxford Economics, Prologis Research

Risikostreuung

Die wenigstens Märkte lassen sich ausschließlich einer einzigen Kategorie zuordnen. So sind beispielsweise die Südniederlande nicht nur ein kritisches Glied der Supply Chain, sondern zugleich ein Verbrauchszentrum. Viele in dieser Region aktive Logistikbetreiber sind auf den lokalen Konsum ausgerichtet. Marktklassifizierungen basieren auf strukturellen Eigenschaften und verweisen auf längerfristige Trends, die für die jeweiligen Regionen charakteristisch sind. Sie können deshalb als Wegweiser für die Risikostreuung in Immobilien-Investmentportfolios dienen.

Diskutieren Sie mit uns auf der EXPO REAL, Europas Leitmesse für Immobilien und Investment. Dirk Sosef moderiert eine Podiumsdiskussion um über die Bedeutung dieser Entwicklungen für die Logistikimmobilienbranche zu sprechen. Diskussionsteilnehmer sind Sophie Van Oosterom (CBRE GI), Alexandra Krystalogianni (Allianz), Nick Preston (Tritax EuroBox), Tom Waite (JLL) und Ben Bannatyne (Prologis). Mehr Informationen und Anmeldung.

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